Baufinanzierung – mit Eigenkapital:
Eigenkapital ist vorteilhaft und je mehr Eigenkapital ein Bauherr oder Immobilienkäufer hat, umso niedriger sind die Zinsen, die er für sein Darlehen an die Bank bezahlen muss.
Dennoch gilt: Wer wenig oder kein Eigenkapital hat, muss auf die eigene Immobilie nicht verzichten. Denn wenn es eine Nummer kleiner sein darf, lässt sich eine preiswerte Immobilie auch ohne ein dickes Finanzpolster finanzieren.
Wer ein Haus bauen will, sollte über ausreichend Eigenkapital verfügen.
Zum Eigenkapital zählt jedoch nicht nur Erspartes. Viele Banken erkennen auch andere Werte als Eigenkapital an:
- Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen
- Auszahlungen aus Lebensversicherungen
- ein bereits vorhandenes Baugrundstück
- Arbeitsleistungen, die der Bauherr selbst erbringt.
Übrigens: Wer bereits eine schuldenfreie Immobilie besitzt, kann diese unter Umständen beleihen.
Muskelhypothek
Für jede Arbeit die der Bauherr selbst leistet, wird ein Arbeitslohn angerechnet, den ein Bauunternehmer veranschlagen würde. Allerdings wird die Höhe der Muskelhypothek oft überschätzt. In der Regel erkennen Banken zwischen zehn und 15 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenleistung an.
Die Eigenleistungen des Bauherrn sollten deshalb nicht zu hoch angesetzt werden. Denn verzögert sich die Fertigstellung der Immobilie, können weitere Belastungen auf den Bauherren zukommen – zum Beispiel längere Mietzahlungen oder schon fällige Darlehensraten.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Oftmals wird von Banken eine Eigenkapitaldecke von 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme als vorteilhalft betrachtet. Es gibt aber auch Banken, die bis zu 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren. In solchen Fällen sollten aber zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bestritten werden können.
Die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals ist aber nur ein Aspekt. Noch wichtiger als die prozentuale Höhe des Eigenkapitals ist allerdings die monatliche Belastung, die der Immobilienkäufer oder Bauherr künftig stemmen muss.
Bei einer preiswerten Immobilie ist eine 100-Prozent-Finanzierung eher unproblematisch, wenn sich daraus eine monatliche Ratenzahlung ergibt, die nicht höher ist als die Miete für eine durchschnittliche Wohnung. Beim kostspieligen Neubau eines in guter Lage, braucht ein Durchschnittsverdiener allerdings mehr Eigenkapital, um auf eine tragbare monatliche Darlehensrate zu kommen.
Die Höhe des Eigenkapitals bestimmt aber auch die Höhe der zu zahlenden Zinsen. Denn je höher die Finanzdecke des Bauherrn oder Käufers ist, desto geringer ist das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank. Weil diese dann weniger Rückstellungen für das Risiko eines Zahlungsausfalls bilden muss, sind die Konditionen des Darlehens dann günstiger.
Fazit
Eine hohe Eigenkapitaldecke senkt den Zinssatz und gibt mehr Sicherheit. Preiswerte Immobilien lassen sich allerdings oft auch mit wenig oder gar keinem Eigenkapital finanzieren, solange die monatliche Darlehensrate tragbar bleibt.